Baufinanzierung - langfristige Planung gibt Sicherheit - online Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die eigenen vier Wände werden in der Regel nicht bar bezahlt, sondern über eine Hypothek oder Bausparverträge finanziert. Bis die Schulden beglichen sind, können 30 Jahre verstreichen. Eine langfristige Planung kann dabei unliebsamen Überraschungen vorbeugen.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte zunächst klären, wieviel Eigenkapital er für die Baufinanzierung aufbringen kann (es gibt auch Kreditbanken die kein Eigenkapital verlangen z.B. BonKredit). Je höher der Eigenanteil am Kaufpreis, desto niedriger liegen die Finanzierungskosten, und dies aus zwei Gründen. Zum einen steigt die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung mit der Höhe der Kreditsumme, zum anderen muss bei einem geringen Eigenkapitalanteil mit höheren Zinssätzen gerechnet werden.

Allerdings sollten beim Hauskauf oder Wohnungskauf nicht alle Rücklagen aufgelöst werden, um eventuelle finanzielle Engpässe, etwa beim Verlust des Arbeitsplatzes, überbrücken zu können.

Die monatliche Belastung für Zins und Tilgung sollte in angemessenem Verhältnis zum verfügbaren Einkommen stehen. In Deutschland müssen Mieter zurzeit im Durchschnitt etwa 25 Prozent ihres monatlichen Einkommens für die Kaltmiete aufwenden, dieser Wert kann als grober Anhaltspunkt für die monatliche Belastung beim Kauf einer Immobilie gelten. Ob eine Immobilie finanziert werden kann, hängt somit nicht ab vom Kaufpreis des Objektes oder den aktuellen Zinssätzen, sondern von der höhe der monatlichen Belastung, die sich im Vorfeld auf den Cent genau ausrechnen lässt. Allerdings darf sich dann der Kaufpreis nicht nachträglich noch erhöhen, etwa weil beim Neubau der Kostenrahmen nicht eingehalten wird oder weil die Renovierung einer gebrauchten Immobilie mehr Geld als geplant erfordert.

Hypothekendarlehen werden üblicherweise mit einer Zinsbindung von fünf, zehn oder 15 Jahren abgeschlossen. In Zeiten niedriger Zinsen sind lange Zinsbindungen empfehlenswert, in Phasen hoher Zinsen können kurze Laufzeiten sinnvoll sein. Zurzeit liegen die Hypothekenzinsen bei etwa vier Prozent und damit weit unter dem langjährigen Durchschnittswert. Dieses niedrige Zinsniveau sollte man sich mit einer möglichst langen Laufzeit sichern.

Dabei gilt es eines zu beachten: Je niedriger der Zinssatz, desto niedriger die Tilgung. Ein Prozent anfänglicher Jahrestilgung führt bei niedrigen Zinssätzen somit zu einer wesentlich geringeren absoluten Tilgungsleistung als bei hohen Zinsen. Deshalb sollten niedrige Zinssätze mit einer möglichst hohen Tilgungsrate kombiniert werden. Flexibel reagieren kann der Immobilienkäufer, wenn er mit dem Darlehensgeber jährliche Sondertilgungen vereinbart.

Bausparverträge und Hypothekendarlehen können bei der Baufinanzierung gut kombiniert werden. Wie ein solches Zusammenspiel aussehen sollte, muss individuell abgeklärt werden.

Darlehensschulden sollten in jedem Fall durch eine Risikolebensversicherung abgesichert werden. Bei Eheleuten empfiehlt sich eine entsprechende Absicherung für beide Ehepartner. Die Versicherungssumme kann dabei parallel zum Schuldenabbau sinken, wodurch sich gleichzeitig die Versicherungsprämie reduziert.

Ein wichtiger Punkt bei der Baufinanzierung ist die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung. Der Schuldner sollte möglichst frühzeitig mehrere Angebote einholen, auch ein Forward-Darlehen kann sinnvoll sein. Es eröffnet die Möglichkeit, sich bis zu drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen bestimmten Zinssatz zu sichern. Einige Banken bieten auch eine online Baufinanzierung ohne Eigenkapital an z.B. BonKredit.